Что делать при расторжении договора аренды. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Это может быть вызвано как нарушениями условий договора со стороны арендатора (например, арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества), так и иными причинами (например, у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях).

Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.

Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора аренды на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.

Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

• от того, какие механизмы для досрочного расторжения соглашения были заложены при составлении самого договора аренды;

• от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем предложении о досрочном расторжении договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

• при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;

• при существенном нарушении арендатором условий договора;

• в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.

1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Расторжение договора аренды досрочно в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно.

Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.

Пример из практики : суд отклонил требование о досрочном расторжении договора аренды арендодателя о расторжении договора, поскольку приводимые арендодателем доводы не могли являться основаниями для расторжения сделки в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о расторжении договора аренды. Как следовало из материалов дела, арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды ввиду необходимости использования арендуемого помещения для размещения архива. Получив от арендатора отказ, арендодатель обратился в суд. В обоснование иска арендодатель указал, что существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является изменение функций предприятия, размещенного в том же здании. Это изменение было связано с введением в действие Закона о государственном кадастре, из-за чего у предприятия появилась обязанность хранить большой объем документов с соблюдением специальных требований к их хранению.

Суды указали, что с учетом специфики хозяйственной деятельности предприятия арендодатель мог и должен был предвидеть, что в процессе деятельности предприятия будет накапливаться архив, для хранения которого необходимы помещения. На основании этого суды сделали вывод: указанные арендодателем обстоятельства не могут быть признаны основанием для расторжения договора аренды в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г. по делу № А53-15054/2010).

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.

За последние годы увеличилось число подаваемых исков о расторжении договоров аренды, мотивируемых изменениями в экономике страны и глобальными экономическими процессами в мире в целом. Суды, как правило, отказывают в удовлетворении подобных исков.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

• сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);

• существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);

• утрату стороной экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);

• увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

В отдельных случаях требования арендодателей о расторжении сделки в связи с существенным изменением обстоятельств все же удовлетворяются.

Пример из практики : суд удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

Истец (арендодатель) обратился в суд с желанием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе ответчик (арендатор) просил отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Ответчик указывал на то, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом условий для расторжения договора в судебном порядке.

Как следовало из материалов дела, земельный участок был предоставлен ответчику в аренду для разработки гравийно-песчаного карьера. В соответствии с договором арендодатель имел право вносить в государственные органы, осуществляющие контроль за использованием и охраной земель, предложения о приостановке работ, проводимых арендатором с нарушением законодательства, нормативных актов и условий соглашения. Арендодатель также имел право потребовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

В результате проведенных в отношении арендатора проверок было установлено, что ответчиком нарушено законодательство о недрах, в связи с чем было досрочно прекращено действие лицензии ответчика на право пользования недрами месторождения.

После этого истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и погасить имеющуюся задолженность по арендной плате. В связи с отказом ответчика от расторжения договора истец с соответствующим требованием обратился в суд.

Суды исходили из того обстоятельства, что досрочное прекращение действия лицензии являлось существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, а значит, в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ это служило основанием для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 Земельного кодекса РФ). В соответствии со статьей 7 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией.

Земельный участок по договору аренды был предоставлен ответчику в целях разработки гравийно-песчаного карьера, то есть для осуществления определенной деятельности, которой в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» ответчик был вправе заниматься только на основании лицензии. Нарушение ответчиком как недропользователем существенных условий лицензии и правил недропользования является основанием для досрочного прекращения права пользования недрами, поскольку препятствует использованию земельного участка по назначению.

Следовательно, требование истца о расторжении договора в связи с наличием предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ оснований для его расторжения являлось обоснованным.

Довод ответчика о том, что он занимается иной (помимо разработки гравийных карьеров) деятельностью, в связи с чем он вправе использовать предоставленный ему участок в соответствующих целях, суд отклонил. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением недопустимо (ст. 7, 42 ЗК РФ).

В связи с этим суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 13 апреля 2010 г. № Ф09-2349/10-С6 по делу № А47-2285/2009).

2. Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора. Существенные нарушения сделки дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Этим они отличаются от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют.

Все возможные существенные нарушения арендатором условий договора аренды можно разделить на две группы.

1. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ:

• использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенное ухудшение имущества;

• невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;

• невыполнение арендатором обязанности по проведению капительного ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

2. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в самом договоре.

В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ (абз. 6 ст. 619 ГК РФ).

Пример указания в договоре в качестве существенного нарушения, не указанного в статье 619 Гражданского кодекса РФ

В договоре может быть указано, что передача арендатором помещения в субаренду другой организации без согласия собственника будет являться существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения. Суды признают такие условия допустимыми и удовлетворяют иски арендодателей о расторжении договора в подобных случаях (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7541-11-П по делу № А40-125230/09-155-897).

Также в договоре могут быть конкретизированы или уточнены сами положения статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Пример конкретизации положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ

«Существенным нарушением договора будет считаться просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней».

Указанная формулировка будет являться способом уточнения существенного нарушения договора, предусмотренного в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Отдельные нарушения арендатором условий договора могут быть признаны судом существенными, даже если в самом договоре они не названы таковыми. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. Скажем, если по условиям соглашения помещение сдается под офис, а фактически арендатор использует его для других целей (производство, склад и пр.).

Пример из практики : суд признал нарушение, допущенное арендатором, существенным несмотря на то, что в самом договоре такого условия не было

Использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением, а также проведение перепланировки и переоборудования помещения без согласия арендодателя суд признал существенным нарушением условий договора, достаточным для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г. по делу № А56-36532/2010).

Внимание! Нельзя потребовать расторжения договора на том основании, что арендатор не исполнил предусмотренную договором обязанность, которая сформулирована недостаточно четко (обязанность с неопределенным содержанием).

Дело в том, что если из содержания правовых норм и толкования условий договора невозможно уяснить, что именно стороны подразумевали под тем или иным договорным условием, то неисполнение этого условия вообще не может считаться нарушением сделки А уж тем более существенным.

Пример из практики : суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку отсутствовали доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора

Истец (арендодатель) заявил о досрочном расторжении договора с ответчиком (арендатором) в связи с существенным нарушением ответчиком его условий. В обоснование иска истец сослался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления. Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора. При этом суды установили, что в договоре не указано, что следует понимать под функциональным назначением, а также целями и условиями предоставления земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 30 июня 2011 г. № КГ-А40/6609-11 по делу № А40-19649/10-9-177).

По другому делу суды отказались признать существенным нарушением условий договора аренды невыполнение арендатором обязательства по проведению модернизации помещения. Причина отказа – стороны не согласовали понятие «модернизация объекта» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 февраля 2011 г. по делу № А27-7544/2010).

В то же время арендодателю нужно иметь в виду, что смысл положений договора устанавливается судом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом конкретных обстоятельств дела. Поэтому даже если из непосредственных условий договора невозможно определить подлинный смысл той или иной обязанности арендатора, то в суде действительная воля сторон может быть установлена исходя из их поведения при исполнении договора, из переписки и т. п. Следовательно, в случае конфликтной ситуации и передачи спора на рассмотрение суда арендодатель вправе представлять доказательства, которые позволяют установить действительную волю сторон относительно условий заключенного договора и порядка использования арендованного имущества (переписка до заключения договора и в процессе его исполнения, достигнутые письменные договоренности и др.).

Вопрос: Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали?

Ответ: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004.

Пример из практики : Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения сделки, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения соглашения в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).

Как уже было сказано, существенное нарушение арендатором условий дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, для расторжения договора арендодателю надо совершить три следующих действия.

1. Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

2. Предложить арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Первое и второе действия можно объединить. Для этого в письменном предупреждении надо одновременно указать на устранение арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае их неустранения.

3. Предъявить требование о расторжении договора в суде. Это можно сделать после того, как арендодатель получил отказ от расторжения договора или вообще не получил ответа в срок, указанный в предложении о его расторжении. Если срок в предложении не указан, то применяется 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Однако если желание о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: суд вернет исковое заявление на этапе возбуждения производства по делу либо оставит исковое заявление без рассмотрения, если нарушение процедуры выявится уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.

Вопрос: арендатор устранил все допущенные существенные нарушения условий договора. Может ли арендодатель несмотря на это потребовать расторжения договора?

Ответ: да, может. Но только в разумный срок после того, как арендатор устранит все допущенные существенные нарушения договора аренды.

Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты долга, но обязан это сделать в разумный срок. Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, то это лишает его права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.

Такая позиция была изложена в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Обоснование: До принятия постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой желания о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены. Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444). Однако в связи с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.

Пример из практики : арбитражный суд округа указал, что арендодатель может потребовать расторжения даже в том случае, если арендатор погасит задолженность по арендной плате в период рассмотрения спора в суде, но при условии, что он докажет существенность допущенных нарушений

Стороны заключили договор аренды земельного участка.

Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с желанием расторгнуть договор аренды.

В процессе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность перед истцом. Однако истец настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали.

Арбитражный суд округа с этим не согласился и указал следующее.

Обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление (ч. 1 ст. 4 АПК РФ; ст. 11 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении соглашения другой стороной, а также в случаях, которые предусмотрены в законе или в договоре (ст. 450 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора, если будет доказан факт существенности нарушений. Однако данный факт суды не исследовали.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2014 г. по делу № А41-5947/14).

3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре. В договоре можно указать основания для его досрочного расторжения, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.

Арендные отношения в современном обществе встречаются довольно часто. Это удобно для обеих сторон: арендодатель получает стабильный пассивный доход, арендатор за определенную сумму получает в пользование недвижимое или движимое имущество. Но бывают случаи, которые приводят к тому, что договор приходится расторгать. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором практика, которая встречается довольно часто. В правилах и особенностях этого процесс следует разобраться детальней.

Отношения, касающиеся арендных взаимоотношений, регулирует Гражданский Кодекс РФ. Иное может устанавливаться специальными правилами. По определению аренда – это , по его условиям одна сторона передает другой во временное использование объект недвижимой или движимой собственности. За это вторая сторона обязуется вносить арендную плату зачастую ежемесячно.
Существует несколько видов договоров, среди них:

1. Прокат.
2. Аренда машин, механизмов, спец. транспорта.
3. Сдача в наем зданий, построек, .
4. Финансовая аренда или лизинг.

Важно! Продукция, которая получена в результате аренды является имуществом арендатора, то есть того, кто вносит регулярную оплату. Отличия могут быть, если иное указано в документе.

Арендодателем может быть исключительно собственник, при условии, что у него есть соответствующие подтверждающие документы. Что касается арендатора, то им может быть физическое или юридическое лицо, если его права касательно аренды объекта не ограничиваются законом.

Формы, элементы, другие важные условия

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

• Физ. лицами на период более 1 года.
• Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
• Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
• Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке. При этом второй стороне должно быть отправлено предупреждение за 3 месяца, но данные сроки могут зависеть от норм закона или ранее достигнутого уговора.

Важно! Договор аренды относится к возмездным, при этом основное обязательство – это выплата арендного платежа.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
2. Доля от результатов функционирования арендатора.
3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Специфические признаки договора аренды

Для однозначной идентификации арендных отношений, в законе выделены специфические признаки, среди них:

• Данная сделка подразумевает предоставление собственности во временное использование.
• Арендатор приобретает права титульного владельца, то есть может осуществлять защиту имущества.
• Предоставление в аренду собственности (предмета договора) – это право его собственника.
• При аренде право владения к арендатору не переходит, но при этом он несет за него ответственность. Единственное исключение, если в договоре предусмотрена , причем арендатор будет иметь преимущественное право на это. Часто подобное относиться к муниципальной собственности, а также может быть прописано в сделке лизинга.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

Арендодатель

Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:

1. Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
2. Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
3. Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
4. Расторжение в одностороннем порядке.
5. Требование своевременного внесения платы.
6. Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.

Что касается обязанностей, то они такие:

• /движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
• Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.

Арендатор

Его права ограничиваются следующими пунктами:

1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.

Обязанности более масштабные, а именно:

• Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
• Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
• Допускать арендодателя для осмотра имущества.
• Оплачивать арендную плату.

Ниже можно скачать образец договора, из которого будет понятно содержание и обязательные к исполнению пункты:

• Причины расторжения сделки арендатором.
• В основном моменты, касательно досрочного расторжения любой из сторон прописываются в договоре еще на этапе согласования условий. Если четкой формулировки, касательно этих вопросов нет, и при подписании был определен срок действий сделки, то дело приходится решать в судебном порядке.

Важно! Для сделок, оформленных без указания сроков, досрочное расторжение, возможно, даже если данные моменты не прописаны в сделке. При этом важно предупредить арендодателя за определенный срок.

Что касается причин, то существует 2 обоснованных: согласие сторон и решение суда. Арендатор имеет возможность подать в суд по следующим причинам:

1. Арендодатель не передал предмет аренды в пользование. Причем, это может касаться, в том числе несвоевременного предоставления. Один из ярких примеров – это замена замков в арендуемой квартире без предупреждения и предоставления дубликатов ключей.
2. Обнаружение недостатков объекта аренды, которые усложняют или делают невозможной его эксплуатацию. При этом суд будет учитывать, была ли подана информация об этом факте до подписания сделки и была ли у арендатора возможность во время осмотра эти недостатки выявить.
3. Капремонт объекта. Преимущественно это касается тех, кто берет в аренду недвижимость, транспортные средства.
4. Нанесение предмету критичных повреждений, которые делают невозможной его последующее использование. Причем для суда будет существенным условием – невозможность арендатора повлиять на ситуацию.

Важно! Если первичная сделка была составлена, верно, то в любой момент можно прекратить его действие в том числе по инициативе арендатора.

Расторжение договора: как это происходит

Для того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:

• Характеристика объекта.
• Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
• Место прекращения арендного договора.

Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.

Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:

1. Одна из сторон отказывается исполнять обязательства.
2. Сделка была заключена на неопределенный срок.

Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.

Разрыв договора без суда

Можно даже, не достигнув обоюдного соглашения, расторгнуть сделку, но только при наличии определенных нюансов в первичном соглашении. Так, момент и процедура расторжения должна быть предусмотрена в договоре аренды, и все особенности ее оговорены перед подписанием. Если же данного пункта нет, то процесс расторжения будет сложнее, но все равно возможен.

Основной момент – это срок действия соглашения. Его расторжение, возможно, только при подписании бессрочного договора, без конкретного срока завершения обязательств. Единственное условие в этом случае – это сообщить арендодателю за 3 месяца о своем намерении, если дело касается недвижимости, если же арендуется другое имущество – то за 1 месяц.

Важно! Подобное право для бессрочных договоров отдельно не прописывается, а подразумевается по закону.

Судебное разбирательство

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует , касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

1. Данные о сторонах сделки.
2. Основание для расторжения.
3. Сроки прекращения его действия.
4. Дата составления уведомления, подпись составителя.

Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.

Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.

В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:

• Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
• Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
• Другие ситуации, описанные в законе.

Вывод

Расторжение арендного договора, которое инициируется арендатором вполне привычная практика как в мирном поле, так и при судебных разбирательствах. Важна правильность изначальной формулировки при составлении, тогда трудностей с расторжением не будет.

Последние изменения: Январь 2020

Досрочное расторжение договора аренды может быть произведено и вне суда, не прибегая к судебному порядку. Для этого достигается компромисс между контрагентами – участниками гражданских правоотношений. Для досрочного прекращения договорных отношений в одностороннем порядке через суд необходимо, чтобы условия грубо нарушались.

Также расторжение возможно в случае несоответствия формы или содержания документа нормативно-правовым актам регламентирующим правила оформления либо содержания. В статье будут разобраны конкретные случаи договорного и досрочного окончания договора, а также особенности судебной практики по процедуре расторжения. Нюансы важны, так как процесс не должен противоречить юридическим канонам и закону, так и условиям договора.

Основания для расторжения

Гражданско-правовой акт подлежит расторжению, по следующим обстоятельствам:

• Истечение срока действия юридического документа. Но стоит учесть, что истекающий срок можно продлить, если иное не предусмотрено договорными условиями.
• Взаимное согласие на прекращение договора до окончания действия. Либо одним из участников правоотношений, если это происходит согласно определенному пункту в договоре (соответствует нормативно-правовому акту). Нарушение может быть существенным (значительным), тогда сделка подлежит прекращению или незначительным, тогда казус просто исправляется. При несущественных, но систематизированных нарушениях, один из участников гражданско-правовых отношений имеет право на расторжение сделки.
• Иные обстоятельства, которые предусмотрены законом, в частности ст. 450 ГК РФ. Либо причины, которые в полной мере отражены в содержании договора.

Возможности отказа заранее предусмотрены в специализированных нормах, касающихся имущественных правовых актов, содержащих пункты, согласно которым происходит передача чего-либо во временное пользование (долгосрочное или краткосрочное).
Касательно досрочного расторжения. Оно может проводиться добровольно либо принудительно - определяется индивидуально.

• Добровольно – участники правоотношений обоюдно подписывают договор о досрочном прекращении действующих правовых отношений.
• Принудительно – один из участников заявляет о досрочном прекращении действия договорных отношений в судебном порядке.

Стоит отметить, что арендаторы жилого помещения имеют полное право на отказ в любое время «дня и ночи», если иные основания не предусмотрены отлагательными или запрещающими условиями. Главное, чтобы, наймодатель был заранее уведомлен о желании прекратить сделку.

Для «полюбовного» расставания, действительно, может помочь договорное взаимное соглашение, которое составляется в письменной форме и заверяется арендатором и арендодателем. При иных обстоятельствах, когда одна сторон договора выдвигает претензии, претензии разрешаются при непосредственном участии судебной инстанции и никак иначе.

Досрочное расторжение

Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.

Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений - инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прекращение договорных отношений может быть осуществлено при наличии следующих обстоятельств:

• Отсутствие оплаты за найм недвижимости в течение полугода, либо иного срока, предусмотренного подписанным договором. Если , то внесение платежа рассчитывается не во временных, а в количественных рамках, к примеру, при отсутствии двукратного платежа, трёхкратного и тому подобное.
• Передача имущества владельцу не в первоначальном состоянии. Под этим пунктом подразумевается порча съёмного жилья нанимателем или иными лицами, за которых арендатор несёт ответственность (друзья, сестры, братья, мамы и так далее).
• Использование снимаемого жилого помещения не по прямому назначению (не для проживания). К примеру, если в арендуемой квартире будет осуществляться какая-либо предпринимательская деятельность, то договор может быть беспрепятственно расторгнут в одностороннем порядке.
• Систематизированное нарушение условий договора либо прав и интересов других лиц, проживающих рядом (соседи).
• И иные обстоятельства, которые дополняются арендодателем, главное чтобы они не противоречили закону.

Стоит учесть: Чтобы расторгнуть договор в суде, по инициативе арендодателя, требуется заранее уведомить об этом нанимателя. Если это не будет сделано, то судебная инстанция не примет иск к судоделопроизводству. Мало того, что наймодатель должен известить о нарушениях арендатора, также он дает последнему конкретный срок для устранения нарушений.

Уведомление о допущенных нарушениях составляется только в письменной форме, которое непосредственно ссылается на заключенный правовой акт, а именно, на конкретный пункт «Прав и обязанностей».

Сроки для исправления нарушений устанавливаются собственником, они должны быть «разумными». Юридическое понятие «разумности» отсутствует, потому сроки ограничиваются индивидуально наймодателем.

Если у арендатора отсутствует реакция на письменное извещение о допущенных нарушениях в соответствии с заключёнными договорными обязанностями, то владелец съёмного жилья вправе обратиться в суд.

Обратите внимание: Иногда, непосредственно сам судья для устранения нарушений устанавливает временные рамки, которые могут составлять от нескольких недель до одного года.

Если арендатор проигнорировал сроки установленные не только своим арендодателем, но и временные рамки указанные судом, то при вторичном обращении собственника в суд, прекращение договора происходит в одностороннем порядке.

Согласно законодательству РФ, квартиросъемщик обладает гораздо большим спектром прав, по сравнению с арендодателем. Так как он вправе расторгнуть договорные отношения, руководствуясь личными желаниями. Опять-таки для этого требуется известить владельца снимаемого жилья о своём выезде заранее.

Извещение подается не позднее трёх месяцев до момента непосредственного выезда из жилого помещения, в письменной форме. Иногда, чтобы съехать с квартиры может потребоваться письменное согласие всех людей, проживающих с лицом, желающим расторгнуть договор.

Согласно с инициативой нанимателя расторжение договора в суде происходит на основании следующих обстоятельств:

• Недвижимость, которая предназначена для проживания нанимателя, не предоставлена в указанные сроки (или вовсе не была передана). А также наличие действий наймодателя, которые препятствуют переезду нанимателя в съемную квартиру.
• Квартира, передаваемая в соответствии с правовым актом, имеет серьёзные недостатки, которые не были озвучены и при заключении договора не прописаны. Недостатки, незамеченные при личном осмотре недвижимости арендатором, также считаются причиной разрыва дог. отношений.
• Жилплощадь, которая была сдана в пользование, непригодна для постоянного проживания.
• И иные обстоятельства, дополненные арендатором, не противоречащие КРФ и иным федеральным законам.

Рассмотрим обстоятельства, согласно которым договорные отношения расторгаются в судебных инстанциях, а также в одностороннем порядке.

Взаимная договоренность о расторжении договора найма

Мирным выходом из ситуации является «полюбовное» расторжение договора, для которого необходимо обоюдное согласие каждой из сторон правоотношений.

Иногда при расторжении по каким-либо причинам (как правило, со стороны владельца квартиры), предусмотрены соответствующие санкции. При взаимной договоренности штрафы избегаются и не уплачиваются сторонами договора.

Единственное и главное правило для подписания и правильного оформления сделок - форма, которая должна быть идентичной ранее оформленным договорным отношениям (в письменном виде).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

О расторжении договора в связи с истечением срока аренды

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора. Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия. Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Что делать, если вы пропустили срок для уведомления арендодателя о желании не продлевать договор?

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок. А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо. Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя. Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке. Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

Как оформить передачу арендованного помещения?

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи. Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю. Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении. Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте. Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами. А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку . Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения. Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется. Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.